Thèse
d'investissement

La nécessité de renouvellement urbain est désormais inéluctable.

Il passera par l’émergence de villes compactes et durables, grâce à des immeubles économes aux usages optimisés.

Pour favoriser ce renouvellement de la ville sur elle-même, les financements privés (dont ceux structurés par Parallel), doivent accompagner des acteurs qui s’insèrent dans une démarche vertueuse, tout en répondant à une réelle demande de marché pour être source de création de valeur et de performances financières.

Les engagements des opérateurs financés par Parallel doivent ainsi répondre aux ambitions de cette thèse, avec un réel partage de vision sur la stratégie à déployer concernant l’actif et son utilisation.

Au cours de notre expérience, nous nous sommes ainsi forgés une conviction d’investissement forte pour favoriser ce renouvellement urbain, qui n’est envisageable qu’en respectant le triptyque suivant.

Performance énergétique‍

La valorisation énergétique du parc immobilier français doit être accélérée pour répondre à l’objectif de neutralité carbone de 2050.

Cette accélération passe par :la rénovation énergétique pour créer des actifs “best in class”. Les travaux de rénovations globaux (à l’échelle d’un immeuble plutôt qu’à celle d’un lot) est un des leviers principaux pour améliorer la performance du parc et atteindre des étiquettes A, B ou C du DPE.

Cette rénovation passe par l’utilisation de matériaux bio-sourcés qui, en plus d’être source de captation de carbone, permettent une meilleure efficience énergétique, ainsi qu’une amélioration des systèmes de chauffage (réseau de chaleur urbain, pompes à chaleur collectives…)la limitation les constructions neuves, sources de consommation de matières premières présentant une empreinte carbone élevée et créatrices de nouveaux volumes à chauffer et rafraîchir.

En effet, selon l’étude “Prospectives 2035 et 2050 de consommation de matériaux pour la construction neuve et la rénovation énergétique BBC” de l’ADEME, la consommation de matières premières est aujourd’hui 100 fois inférieure pour une rénovation qu’une construction.

Alors que la production de logements est aujourd’hui supérieure à la création de nouveaux ménages, nous devons faire preuve de sobriété en matière de construction (notamment de résidences secondaires) et privilégier autant que possible la réhabilitation.

Densification

Nous nous positionnons sur des actifs vides, sous exploités et / ou obsolètes (immeubles de bureaux vacants, logements peu optimisés, dents creuses, parkings, friches…), dans des zones urbaines à fort potentiel.

Cela se matérialise par des opérations de surélévation, de reconstruction ou de réhabilitation, permettant de répondre à une tension de marché (demande croissante et offre insuffisante).

Ces opérations de densifications permettent de limiter l’étalement urbain et l’utilisation de matières premières, tout en réduisant les durées de transport.

Mixité des usages et des fonctions

La recherche de la densité ne pouvant se faire au détriment de la prise en compte de la qualité du cadre de vie, les espaces doivent être optimisés au maximum. Nous devons donc permettre une meilleure utilisation des actifs transformés, pour qu’ils soient créateurs de valeur pour les utilisateurs qui s’y installent.

Nous croyons en la mixité des fonctions (habitat, activité, commerces, loisir), à la diversité des logements proposés, et à la redéfinition des formes urbaines mieux adaptées à chaque situation.

À titre d'exemple, un actif qui allie logements avec espaces partagés (type coliving), couplé à des espaces de travail et des services (buanderie, sport, restauration…). En plus d’offrir un cadre de vie amélioré et de répondre à des besoins actuels, cette typologie d'actif est optimisé en termes de surface et de temporalité, devenant source de performance financière.

De surcroît, la réversibilité ou l’évolutivité des bâtiments doit être prise en compte pour éviter leur obsolescence à court terme.

Comme mentionné plus haut, les changements sociaux que nous vivons s’intensifient et l’usage que nous faisons aujourd’hui d’un espace pourra très bien être remis en cause demain. A l’instar des bâtiments haussmaniens, construits de telle sorte que l’intérieur puisse être repensé, la qualité architecturale du bâti doit pouvoir répondre à cette forte probabilité d’évolution des usages.

Le renouvellement urbain tel que décrit ne peut se faire que dans le respect de certains critères éthiques.

Evictions : les évictions forcées seront proscrites. Nous pouvons envisager d’accompagner le départ de locataires dès lors que celui-ci répondra à un vraie amélioration de leur situation individuelle (meilleur logement, emplacement plus adapté, etc.).

Spéculation : Le prix de vente de l’actif ne doit pas refléter une spéculation du vendeur. Nous proscrivons la montée des prix par une découpe simple : nous souhaitons améliorer la situation d’un actif et d’un quartier. Une découpe n’est pas une création de valeur partagée.

Mixité du tissu urbain : nous pensons que le développement durable d’une ville passe par la mixité de proximité. Au sein d’un même quartier, l’équilibre doit être trouvé entre actifs résidentiels, sociaux, de bureaux, de commerces et touristiques. Nos prises de participations devront permettre le respect de cet équilibre.